James Makishima

Palos Verdes, Torrance, Beach Cities, and South Bay Area Real Estate 310.291.7367
  
June 23

Home Sales Trend
今朝発表があった2010年5月の米国全体の新築物件売買数は先月費‐33％と大きく減少しました。これは4月30日に切れたFederal First Time Home Buyer Tax Credit（FFTHBC‐最高$8,000）の影響が大きいと言う見方が多いです。新築物件は契約が締結された時点で集計されています。と言う事は5月中にエスクローに入った物件を数えています。
 
昨日発表があった既存物件（中古物件）販売数も、2010年5月の米国全体で‐2.2%と若干冷え込んでいます。こちらはエスクロー･クローズ（売買完了）を数えているので、FFTHBCはまだ有効です。FFTHBCは6月30日までに売買完了をしなければいけないので、6月中は売買完了が高騰している筈です。
 
さて、不動産は地域性の影響が大きいです。私が基点としているロサンゼルス･オレンジ郡を見ると1.)新築物件を立てる空き地が殆どないので、新築物件の件数は少ないのと2.)カルフォルニア州First Time Home Buyer Tax Credit（CFHBTC‐最高$10,000）がまだ有効であると言う所で米国全体と大きく違っています。
 
Los Angeles CountyとOrange Countyの一軒家、タウンハウス、コンドミニアムの売買件するを見ると、2010年4月は5,511件に対し、5月は6,081件と10％増。2010年は昨年と一昨年と比べても高いレベルになっているので、売買件数は確実に伸びています。
 
 
しかし4月の7,942件の契約件数（エスクロー入り）に対し5月は6,974件と14％減ですが、それでも2008年5月まで遡って見た場合、まだ3番目に高い件数です。2010年4月に売買が完了した人たちは$8,000のFFTBTCを貰えましたが、5月と多分6月中に売買を完了できる人たちは$8,000のFederalと$10,000のCaliforniaの総額$18,000をもらえるラッキーな人たちも多いでしょう。
 
 
売買件数はTax Creditの恩恵を受けられる可能性がある2010年6月を通して高騰しているでしょう。これらのタックスクレジットは通常3月から10月に掛けて一番物件売買が多い時期に向けて「火付け役」の役割で出されています。つまり大体3月の売買レベルが10月まで続くので、3～5月に不動産売買が活発でないと、その夏は活発の売買とならず、景気回復の要因とはなりません。どちらにせよタックスクレジットが切れる2010年7月の売買件数が今後の不動産動向を見るのに良い指標になるでしょう。
 
 さて、売買件数はどうでも良いけど値段は？と言うのが次の質問と思います。2009年6月に＄375,000だった中央値はほぼ横這いですが、徐々に上がっていて2010年5月には＄390,000に達しました。どうやら2009年1月から4月で底値をつき、今後景気回復と共に値段は徐々に上がっていく方向にある傾向が伺えます。
 
 
次に思いつく質問は「今、買うべきか？」ですが、現在金利が過去最低レベルで揺れ動いています。最近の私の顧客たちは金利4.875％（Bank of America Conforming）や5.125％（Wells Fargo-Jumbo Comforming）と言う驚異的に低い金利レベルでローンを組んでいます。値段が上がり始めて今後はもっと値段が上がる気配があるのと、金利がこれ以上下がらないことを考えると、やはり「買い時である」と言う決断にしかたどり着かないでしょう。＄417,000以下の30年固定金利Comforming Loanの平均金利は最近は4.72％と言う驚異的な低さになっています。
 
Reproduced with the permission of Mortgage-X.com
 
 
 


10:09 AM GMT  |  Read comments(0)

June 08

サウスベイの安全性
前回のブログではロサンゼルス郡とオレンジ郡の人口100,000以上の市に付いて書きましたが、今回はロサンゼルス郡南西に位置するサウスベイ地域の安全性に付いて書きます。下のテーブルで参照できますが、Rolling Hillsがダントツで犯罪が少ないです。と言ってもRolling Hillsは市全体がセキュリティー･ゲートで囲われている超高級住宅地なので「低くて当たり前」の感じがしますが...。
 
 
その次に犯罪が少ないのはPalos Verdes Estatesで、ここはパロスバーデス半島でも南側の海側の地域で、半島で二番目に値段が高く、アクセスも悪いので外部の人間が殆ど行かず、更に街灯が無いので夜は真っ暗でStreet Signも蛍光処理がされていないので、昼間良く行く私でも夜は良く迷子になります...。その次はRancho Palos VerdesとRolling Hills Estatesとサウスベイトップ4は全て「パロスバーデス」と呼ばれている地域です。
 
次に前回のブログに出たTorranceがランキングされていて、Manhattan Beach、Redondo Beach、Lomitaと続いています。これまでの地域の特筆する所は殺人が年間0~1件しかない事です。そこから先は少し危険度が高いハーバーエリアや日本人が基本的に少ないエリアになります。一寸意外なのはEl Segundoで、イメージ的にはもっと安全と思いますが、LAX空港と隣接しているのと商業地が多く外部からの人の立ち入りが多い為か「窃盗」件数が多く、低くランキングされています。Hermosa Beachも意外と低く、「傷害と窃盗」が多いですが、Hermosa Beachはサウスベィでも若者が多い「パーティー･ビーチの町」で、Pier Blvd近辺の繁華街･飲み屋とビーチ沿い遊歩道で若者であふれているThe Strand がある為に軽犯罪が多発していると思われます。基本的には「酔っ払いのイザコザ」かな？
 
 
 


11:09 AM GMT  |  Read comments(0)

June 01

各地域の安全性
不動産エージェントをやっていて多分一番頻繁に聞かれるのは各地域の安全性と子供が通う学校区です。本日のブログは安全性に付いてです。
 
何を持って安全とするか？安全性を語るのは結構難しい所があります。ある地域に犯罪が年間一件しかなくとも、犯罪に合った人かその近所の人にとっては不安要素でしょう。近場で何処が一番安全なのと聞かれると、パッと言えるのがIrvine、Palos Verdes、で続いてManhattan/Hermosa/Redondo Beach、Torrance市内でしょう。
 
「一番危ない所は」と言う問いに対してはCompton、South Central LA、Wattsでしょう。ココで物件を探す場合は「他のエージェントに聞いてください」と私は自分の命が惜しいし、自分が余り安全性が良くないと知っていた物件で、もしお客様に何かあったりしたら嫌だからです。
 
さて、問題は「安全な地域には高すぎて入れないし、危ない所は嫌、他に安全な地域は？」の回答が微妙になってきます。何を持って安全・危険の線を引くかです。
 
一つの物差しはFBIが集計している全国犯罪統計です。これには米国で人口が100,000以上の市全てから（272市）犯罪統計を集計して載せています。サウスベイだと大きい市はTorrance（16位）だけで、近場だとInglewood（97位）とLong Beach（83位）が乗っています。ということはGardena、Lomita、Rancho Palos Verdes等の小さな市は乗っていません。
 
米国全体で272市が乗っていますが、丁度真ん中の135位までを安全とするかが次の問題です。私が大学に行っていたBerkeleyは242位ですが、キャンパスの外に居ても危ないと感じた事はありませんでした。逆に隣に位置している230位のOakland等は危ないと感じていたので、よほどのことが無ければ行きませんでした。さて、この二つの市を見た場合Violent Crimeと呼ばれている基本的には「対人」の犯罪対Property Crimeと呼ばれる「対物」の犯罪を見なければいけません。「全ての犯罪」でランキングをしていますが、対物の犯罪のが対人の犯罪より圧倒的に多いので（10倍以上）、対物の犯罪が順位付けに大きく影響します。Berkeleyは対人は152位、Oaklandは267位で、Berkeleyの対人犯罪は全米平均より若干多いですが、Oaklandは267位でViolent Crimeは全米のトップ５の悪さです。ただ、Oaklandの丘の上には高級住宅地があり、そこにいる場合は全然危ないと感じず、Oaklandの平らな部分に居る時だけ危険を感じます。
 
下のテープルのグリーンの奴がロサンゼルス･オレンジ郡の人口100,000人以上の地域になります。これを見るとダントツでIrvineが対人、対物とも安全度はNo.1,続いてThousand Oaks、City of Orange、Torrance、Garden Grove、Huntington Beach、Anaheim、Burbank、Pasadena、Fullerton、Costa Mesaが結構安全性が高い地域と言えると思います。途中Santa Ana、Norwalk、Los Angeles、Long Beach等を抜いていますが、それは対人の犯罪が多い為安全性が低いと判断しているからです。ただ、Los Angelesと言えども広い地域で、厳密に言うとBel Aire、WestwoodやBrentwoodをLos Angeles Cityの中に入れられてしまうので、Los Angelesだったら何処でも悪いと言う意味では有りません。
 
 
 


11:40 AM GMT  |  Read comments(0)

California Home Buyer Tax Credit
前回のブログでカリフォルニア不動産協会が10日から20日でカルフォルニア州のタックスクレジットが切れるとブログしました、25日立った2010年5月25日現在で約38％しか削減されていません。ということは多分2010年6月いっぱいまでに物件を購入すればこのクレジットの恩恵を受けられるそうです。何故このような情況になっているかですが、Franchise Tax Boardは全申込者を57％に削減し計算しているからです。
 
申請したら税金の納めている額に係わらず＄8,000帰ってくるFederal Programと違い、カルフォルニア州のは「支払っている額から還元される」と成っています。つまりクレジットは3年間に渡り最高年間＄3,333ですが、Franchise Tax Boardに年間最低＄3,333を収めていなければ＄3,333は戻ってきません。Franchise Tax Boardに年間＄1,000しか税金を納めていない人は最高年間＄1,000しか還元されません。更には色々な条件があり、初めての購入者プログラムに申請しても、条件不合格で＄1も還元されない人も居て、基本的に先着10,000名がクレジットの恩恵を受けられますが、57％に削減されている為最高先着17,543名までが恩恵を受けられそうです。
 
ただ、このプログラムがどう終結されるか分からないので最終的に誰が該当するかが分からない状態です。後、申請はファックスだけで、ファックスが受け入れられた順番で先着順を決めるとの事です。さて、問題はファックスが中々繋がらないと言う事で、申請フォームが中々送れないとの事です。私も1-916-855-5577のファックス番号をトライしましたが、最初の3回は番号に掛けてもウンともスンとも言わず、4回目で「お話中」のファースト･ビジー、5回目でファックストーンを得られました。トライしたのは火曜日の朝なので、まあ5回目で繋がったので、多少はつながりにくいかもしれませんが、繋がるのは不可能ではないみたいです。
 
受付件数は毎週木曜日ウェブサイトに掲載されていて、その週の火曜日までの統計がココで見れます。
 
下が件数受付の現状です。5月25日現在で7,330件。予想額が＄38,357,000でこの額が＄100,000,000達した時点で有効切れとなります。
 

Applications for First-Time Buyer Credit received as of 05/25/10

As of Estimated Total First-Time Buyer Applications Received 57% of Estimated Requested Credit
05/04/10 430 $ 2,351,000
05/11/10 2,470 $ 13,283,000
05/18/10 4,830 $ 25,473,000
05/25/10 7,330 $ 38,357,000
 


10:38 AM GMT  |  Read comments(0)

April 27

California Home Buyer Tax Credit
最新のカルフォルニア州不動産協会に予測によると、州の$10,000のタックス･クレジットは5月10日から20日の間に定員切れになるとの事です。と言う事はこのクレジットは受けられるのは連邦の4月30日までに売買契約成立し6月30日までにクローズ出来る人に限られるので、その人たちがラッキーで$18,000のタックスクレジットを受けられ、多分景気向上には繋がらない単なる州の$100,000,000の無駄使いとなりそうです。
 
当初、契約を遂行すれば予約が出来、整理券みたいなのが貰えると言われていましたが、それは新築物件にしか該当しないみたいで、中古物件には適用しないみたいです。
 
 


1:29 PM GMT  |  Read comments(0)

April 19

California Home Buyer Tax Credit
前回のブログにカルフォルニア州のタックス･クレジット$10,000の付いて書きましたが、先着10,000名までに適用され、数か月で10,000名が埋まってしまうだろうと書きました。これは前回のカルフォルニア州のタックス･クレジット（新築物件のみ適用）に経緯を元に予測しましたが、カルフォルニア州不動産連盟の予測によると今回は20~30日で定員切れになると予想されています。更には4月に売買完了後予定されている物件が$10,000のクレジットを得る為にエスクローを5月1日以後まで送らされた場合、10日位で定員切れに成るだろうと予測されています。
 
まだ、フォームや細かい説明が出ていませんが、どうやらオファーが受け付けられた時点で「予約フォーム」と言うのをカルフォルニア州に提出でき、それにより先着順が決まるみたいです、なんか整理券みたいですね。どちらにせよ、2010年5月1日以後に売買を完了するつもりなら出来るだけ早いうちにカルフォルニア新法を調べ、$10,000のクレジットを受けられるようにする事がお勧めです。
 
槇島
 


11:54 AM GMT  |  Read comments(0)

April 02

First Time Home Buyer Tax Credit Update--$18,000!!
2010年4月30日までに物件売買の契約を締結でき、2010年6月30日までに売買を完了できれば（エスクローをクローズする）現在連邦政府から最高$8,000の初めての住宅購入者タックス･クレジットが与えられます。ただ、4月30日までにもう一月も無く、もうじきタックス･クレジットが切れます。連邦のタックス･クレジットは一括で$8,000戻ってきます。
 
今週、カルフォルニア州でも独自の初めての住宅購入者クレジットが法案として承認されました。こちらは2010年5月1日から2010年12月31日までにエスクローをクローズした物件に、売買価格の5%か$10,000のどちらか低い方がタックスクレジットとして戻ってきます。2010年12月31日までに物件売買契約が締結できていれば、エスクロー･クローズを2011年8月1日までに完了できればこのクレジットが適用されます。カルフォルニアのクレジットは三年越しに帰ってきます。つまり毎年$3,333が三年間帰ってきます。
 
前回（2009年）のカルフォルニアの$10,000のタックス･クレジットは新築物件だけに適用し、先着10,000名とかで数ヶ月で締め切りになりました。今回は新築物件には限らず、締め切りは$100,000,000の額が支払われるまでクレジットは有効です（基本的に先着10,000名）。今回もう一つ違うのは、新築物件を購入すればNew Home Buyer Tax Creditというのが適用され、First Time Home Buyerでなくともタックス･クレジットの恩恵を受ける事が出来ます。
 
さて、お気づきでしょうか？2010年4月30日かそれ以前に物件売買契約が締結でき、2010年6月30日までに売買を完了でき、初めての住宅購入者ならば連邦から$8,000とカルフォルニアから$10,000の合計$18,000のタックス･クレジットが貰えます!!
 


2:43 PM GMT  |  Read comments(0)

March 22

米国のトップ100公立高校
前回に続き、今回も学校のブログです。前回はNewsWeekのランキングでしたが、今回はUSNews＆World Reportのランキングです。ここをクリックすれば記事が見れます。
 
さて、こちらのランキングは前回のランキングとは評価基準が違っているので、随分結果が違います。近場で言うとCerritosのWhitney High Schoolが3位、CypressのOxford Academyが4位。CarsonのCalifornia Academy of Math and Scienceが22位、InglewoodのAnimo Leadership Charter High Schoolが23位、LennoxのLennox Mathematics, Science and Technology Academyが25位に入っています。
 
San DiegoのPreuss School UCSDは32位。この学校はNews Weekの記事では10位で、Californiaで一番の学校でしたね。San DiegoのSchool of International Studies San Diego High Schoolが44位、HawthorneのHawthorne Math and Science Academyが54位で、以上がSouthern Californiaの学校でTop 100入りした学校です。
 
ただ、これらの学校は全て特殊学校でその地域に住んでいるだけでは自動的に通えず、殆どが生徒が優秀だが親が低所得の条件を満たせないと入学できない学校ばかりです。CerritosのWhitney High Schoolは色々な記事で良くトップに選ばれている学校ですね、でもNews Weekにはランキングしていず意外でした。
 
まあ、評価基準が変わればランキングが結構代わるということに変わりありません。
 


3:11 PM GMT  |  Read comments(0)

March 17

どの公立高校が一番良いの？
子供の教育は親にとっては重要課題。自分たちの子供たちには一番良い教育を与えたいと言うのが親心。ただ、不動産を考えた時に両親の勤務地とその通勤圏が住居を構える場所となってしまい、その通勤圏の中で値段に手が届き、一番良い公立学校区が有る所を選ぶ基準としている方が沢山居ます。別の手段として、私立学校に通わすと言う手段もありますが、今日は公立高校だけのブログです。
 
ブログは何時も「不動産はローカルな物」をメインに身の回りのことを書いていますが、今回は公立学校でアメリカ中で何処が良いか見てみましょう。今回はNewsweekのアメリカのトップ1,500公立高校を見てみましょう。オリジナルの記事はここをクリックすれば見れます。
 
さて、この記事によると一位二位はテキサス州ダラスの高校。インデックスが16点と15点でダントツです！3位がアラバマ州の高校で4,6,7位をフロリダの高校が占めています。5位はアリゾナ州、8位はオレゴン州、9位は又テキサス州。
 
そしてやっと10位に南カルフォルニアはLa Jolla のPreuss UCSDが付けています。Preuss UCSDはLa Jolla（San Diegoの北端）に位置し、University of Califonia, San Diego大学のキャンパス内にある中学・高校のCharter Schoolです。Charter Schoolは学校によって入学基準が違いますが、Preussは1.)親が低所得者、2.)親又は保護者が四年生大学を卒業していない、3.)生徒が将来性を見せているの三つの条件を満たさなければ通えません。よくお金がないと良い学校に通えないと思いがちですが、ここはお金持ちの人は通えません。ここは大学受験･入学をメインにしている学校です。
 
次に出てくるCaliforniaの高校は16位にCypressのOxford Academyです。CypressはCerritosの南、405FWYと605FWYの交差点の北東に位置している市です。ここはAnaheim Unified Districtに通っている全生徒から入試制で入学生を募集します。ここも大学入学をメインに考えている高校です。
 
次に出てくるCaliforniaの高校は31位にOregon州境に近い、Northcoast Prepatory and Performing ArtsというPrepatoryという名目で分かるとおりここも大学入学をメインに考えている高校です。ここは北カルフォルニア全域の生徒が入試制で募集出来るCharter Schoolですが、低所得者を優先しているみたいです。
 
32位にFullertonのTroy High Schoolがランキングしています。ここはやっと一般的な公立高校で、この高校はこの学校区域内に住んでいれば誰でも入試や制限無しで通えます。Fullertonに物件を探すのは結構穴場かもしれません。
 
40位にSanta CruzのPacific Collegiateがあります。ここもCharter School で Santa Cruz Countyに住んでいる人が抽選に募集し、当たれば入れると言う宝くじみたいな学校です。
 
45位にLos Angeles Center for Enriched Studiesが入っています。何と悪評高いLos Angeles Unified School Districtの学校が評判が良いPalos VerdesやTorrance,Beach Citiesの学校を抑えて上位に入っています。ただ、ここはMagnet Schoolなので全LAUSD地区から募集を受け、能力が高い生徒たちが抽選で選ばれ入学します。
 
やはり上位にはMagnet SchoolやCharter Schoolで広い地域からその中の一番頭が良いか将来性がある生徒を選んで入学させている所が強いですね。Fullerton のTroyは例外で、その区域に住んでいれば誰でも通える学校です。
 
さて、そのほかにも沢山のCaliforniaの高校がランキングしていますが、近場で言うとサウスベイのPalos Verdes Peninsula Highが146位。Palos Verdesのもう一つの高校のPalos Verdes High Schoolは188位です。この二つの高校はPalos Verdesに住んでいれば誰でも通える高校です。
 
IrvineのUniversity Highは158位、Newport BeachのCorona Del Mar Highは171位、Santa Monica High Schoolが255位、Manhattan BeachのMira Costa High Schoolが307位、Los Angeles High School for the Artsが319位、Malibu Highが322位、Mission Viejo High Schoolが335位、Cerritos Highが不思議と340位と低めのランキング、CarsonのCalifornia Academy of Math & Scienceも不思議の低ランキングの361位、Los Angeles のEagle Rock High Schoolが393位、FullertonのSunny Hills HIgh Schoolが396位がトップ400に入っている近場の学校です。CerritosやCarsonは普通CaliforniaのTop Public High Schoolにランキングされていますが、このサーベーは点数の与え方が違うので、通常より低めにランキングされている感じが有ります。
 


8:06 PM GMT  |  Read comments(0)

March 15

ショート･セールに付いて
現状のマーケットは地域に寄りますがまだまだShort Sale（別名Short Pay)やREO（Real Estate Owned）が多い情況です。先ず簡単な説明をしますとShort Saleはローンの残額が物件の現在価格より多い物権で、その差額をレンダーに損をして貰い物件を売る事をさしています。例えば2007年のピーク時に$400,000の物件を銀行に$350,000借りて買ったとします。ただ、その物件は2010年の今$300,000でしか売れなくなっているとします。この物件を売った場合銀行にローン返済の為$350,000－$300,000＝$50,000を売主が追加で払わなければいけませんが、その分を銀行に「御免なさい、もう返済能力がありません、銀行の損を承知で物件を売らしてください」とお願いして売る事をさします。実際はクロージングコストが掛かりますのでロスはこれより高いですが、話を単純に進める為に売る時のクロージング･コストをここでは無視します。REOは差し押さえ済み物件に成ります。
 
何故銀行が$50,000のShort Saleのロスを承知するかですが、答えは「その方のが差し押さえをした時より損が少ない」からです。物件が銀行に差し押さえられ、REOに成ろうが、Short Saleであろうが、この物件はどうせ$300,000でしか売れません。差し押さえた場合それに掛かる費用が大体$30,000から$70,000余計に掛かるのでREOの場合その分余計な損に成るからです。Short SaleはREOの一歩手前です。Short SaleのがREOより銀行にとって得なはずなのに、何故Short Saleが成立するのが難しいかが私のお客様に良く聞かれる質問です。
 
実際Short Saleの成功率の確立は7%と言われています。不動産エージェントをやっていて「まあそんな所だろう」と感じています。7%と言うのは14件Short Saleが有った場合そのうちの1件しかShort Saleが成立しない確立を指しています。何でそんなに確立が低いかと言うと積権者（お金を貸している側）と責務者（お金を借りている側）の全者が合意しないと成り立たないからです。
 
では何故成り立たないかと言うと：
 
責務者が銀行の条件に合意しない。銀行は「$50,000の損で家を売る事は合意しますが、それを抵当権の責務から個人責任のローンに代えさせてもらいます」と言う事で、Deficiency（足りない額）を責務者の個人責任にする場合。カルフォルニア州（州法によって違う）の場合、家を差し押さえられたら責務者のローン及びDeficiencyは帳消しになります。例えばDeficiencyが$200,000とかの高額の場合、責務者にとって差し押さえの方が条件が良い場合がある。差し押さえ（Foreclosure）は責務者のCredit Scoreに悪影響になりますが、どうせShort Saleも同じ悪影響でどちらにせよ今後7年間くらいはローンを組めなくなる。Short SaleのがCredit Scoreに対してのダメージは少ないが、今後Credit AgencyがForeclosureとShort Saleを如何扱うかが不明。別にShort Saleを実行した後、自己破産することも可能だが、Bankruptcy（自己破産）のがCredit Scoreに悪影響大の可能性がある。
 
積権者が合意しない。積権者というのは物件に対して何らかのLien（権利）を申し立てている者です。基本的には住宅ローンがほぼ全ての物件のLienとして有りますが、そのほかにはJunior Lender（80/20 Loan,頭金0％ローンの20%のレンダー）だったり、Home Equity Loanのレンダーだったり、コンドミニアムの場合はHome Owner Associationだったり、州のProperty Taxだったり、Mellos-RoosのTaxだったり、家を修理したContractorだったりします。他にはPMIでおなじみのローン保険を掛けている業者からの承認が必要な場合があります。
 
例えば当初Bank of Americaにローンを組んでもらったとします。普通の80%Loanで、そのローンがBank Of Americaが持ち続けたとします。この物件がShort Saleに成ったらBank of Americaだけの承認で売却できるので、Short Sale成立の可能性は大きいです。ただ、責務者は古い滞納ローンで差し押さえ寸前の物件の処理に追われているので、つい最近最初の滞納通知を出したローンなどに構っている時間が有りません。これもShort Saleが長く掛かる理由の一つです。
 
次の例も当初Bank of Americaにローンを組んだとします。又普通の80%Loanですが、今回はBank Of AmericaがそのローンをSecondary Marketで売ってしまったとします。実際銀行などは彼らの書いたローンの20%位しか彼らのPortfolioに残していず、残りの80%は他のInvestorに売ってしまいます。このローンを買うのは大体準国家機関（で政府介入を必要とした）Freddie MacとFannie Mae、又はPrivate Investorに売ったとします。この例ではFreddie Macがこのローンを買ったと仮定します。この場合Bank of Americaはローンの窓口としたLoan Servicerとなり、支払いの受付、滞納の催促等のサービスは提供しますが、このローンは実はFreddie Macの持ち物となります。このローンを額面以下で売った場合Freddie Macの損（つまり我々が払っている税金が無駄使いされる）に成ります。Freddie Macとしても損をするのは嫌だからBank of Americaに「本当に積権者が支払いできない確認を証明しろ、何故こんな悪いローンを我々に売ったか、そんな高い額の損は我々としては受けられない」とBank of Americaに文句を言ってきます。Freddie Macは準政府機関なのでオバマ政権が現状を整理しようとしている中余り煩く言ってこないでしょうが、例えばこのローンがGoldman Sachsか何かの保有になっていたら中々Short Saleの合意はしてくれないでしょう。このようなローンの滞納保険をAIGが掛けていたのが彼らの崩壊の問題の一部と成っています。
 
次にローンを二つ抱えている物件の例を取ってみましょう。County Wide Mortgageから80/20Loanを組んでもらい、80の方の$320,000はGoldman Sachsに売られ、20の方の$80,000はMerrill Lynchに売られたとします。現在この物件は$300,000でしか売れないとしましょう。Goldman Sachsのほうは優先積権者なので最初にお金が戻ってきますので$320,000かして$300,000戻ってくれば「まあしょうがない、承認しよう」となりますが第二積権者のMerrill Lynchの方は「一寸待て、うちは全額ロスではないか、そんな条件は絶対飲めない」ときて、Short Saleは成立しない。どうせ差し押さえになるから同じじゃないかと思いますが、支払い滞納の理由が失職の場合、その人が雇用されれば支払いは又再開され、時間がたてば物件価格が又上がり始めるという期待の中、Merrill Lynchは物件が差し押さえになる寸前まで中々合意してくれません。Goldman Sachsが差し押さえのノーティスを出した時点でやっとMerrill Lynchは「しょうがない、$5,000だけでも我々にまわしてくれ」と言ってきて売買価格$305,000だったらShort Saleが成立する可能性があります。但し、この場合は第一積権者が差し押さえギリギリの所まで行かないと第二積権者合意しない場合が有ります。
 
さて、次のケースですが第一、第二積権者の上に更にHOA Feeを滞納していたとします。と言う事はHOAからも合意を得られなければShort Saleは成立しません。更にはProperty Taxも滞納している場合、政府は一銭の損も認めないので、誰かがProperty Taxを納金しなければ行けません。第一積権者は物件がMarket Valueで売れ、それを丸々貰おうとしている、第二積権者、HOA、Property Taxも皆何らかの支払いを期待しているので、このShort Saleは通常のセールより高い値段で無いと成立しない場合がありますが「何故購入者の私が他の人の責務の支払いの肩代わりをしなければいけないか」と当然マーケット価格でしかオファーを出してきません。
 
積権者との交渉を誰が行っているかですが、大体Listing Agentが行っています。といても彼らはShort Sale NegotiatorではなくReal Estate Agentなのでこの道のプロではありません。Short Sale Negotiatorを使ってAgent達が我々のコミッションの一部を出してShort Saleを成立使用する場合もありますが、Short Sale Negotiatorを使ったからと言い売買成立の確立が上がるとは経験上思えません。これは単にListing Agentが銀行との交渉を嫌がり、他に仕事を回しているだけです。
 
上に上げた全ての責務者と積権者が合意しないとShort Saleは成立しません。Lender一者の簡単なShort Saleも有りますが、大体今マーケットに出ている物件は二者の積権者が居るShort Sale成立に難しい情況になっています。
 
更にいいますと、この難しい情況の中で銀行は更なる貸し渋りをしていて、Appraisal（査定）が低め低めに出て来て、銀行は購入に必要は総額を貸してくれません。
 
この難しいマーケットの中、良い不動産エージェントを雇わなければ中々売買が成立しません。
 
 
 


10:58 AM GMT  |  Read comments(0)

February 24

米国新築物件売買件数2010年1月が過去最低値
最近ブログすることが無かったですが（市場に変化が無い）今朝、米国新築物件売買件数2010年1月が過去最低値と言うニュースが報道されたので,それに付いて書いて見ます。
 
結果から言うと新築物件が殆ど無いSouth Bay地域の物件売買にはこの報道は余り関係ないと思います。報道されている物件は新築物件なので、都心から離れた空き地が沢山在る地域に新しく建てられた物件の売買の事を語っています。この新築物件数の落ち込みは大体1.)冬場は北部、東部は雪で埋もれているので歴史的に売買件数が落ち込む、2.)11月30日に当初のFirst Time Buyer Home Creditが期限切れに成る為、それに間に合うよう需要の先取りが起こった、3.)最近銀行の貸し渋りが更にひどくなっていて、中々ローンが降りず、売買が成立しないと言う所かと思います。
 
それではSouth Bayではどうなっているかと言うと、South Bay最大市のTorranceを例にとって見ます（一軒家･タウンハウス･コンド）：
 
 
 
Torranceも一月は売買件数が落ち込んでいます。ただ、2008年2月、2009年１~2月よりも2010年のが件数が多いので、まあ落ち込んでいると言ってもある意味例年並といえます。それでは次に売買契約に入っている件数を見ると：
 
 
2010年一月は例年に見れない数の物件が売買契約を結んでいます。通常、売買契約を結んでから売買が成立するまで1~2ヶ月掛かるので、これは2010年2~3月の物件売買数がかなり高くなるを示しています。次に売買価格中央値を見ると：
 
 
物件価格中央値はここ9ヶ月位落ち着いていて横這い状況となっています。現在売りに出ている物件ですが：
 
 
 一月末で289件とここ2年間で一番の品薄状態となっています。新しく売りに出てくる物件数を見ると：
 
 
 
新しく売りに出てくる物件は通常11~12月に落ち込み、一月くらいから増えますが、2009年に比べ若干少なめな状況になっていますが、余り増える兆候は見えないと思います。通常家を売りに出すのは転勤かもっと良い家に引っ越す為ですが、家の値段が下がっているので家を売った場合損が出る為中々売りに出す判断が出来ずにいると言う所でしょう。
 
 Torranceの状況を整理すると1.)2010年一月の売買成立件数は少ないが、それでも例年以上であった、2.)売買契約を結んでいる物件数は2010年1月に格段に増えていて、2月3月は売買成立数が上昇する事が見て取れる、3.)全体的に品薄状態になっているので、今後物件を購入するに当たって他のバイヤーとの競売状況となり、中央値上昇が多分起こるであろう、4.)物件値段中央値は2009年前半に底打ちをした常態である。
 
 ただ、今後は大きい不確定要素が二つあります。1.)現在、銀行の住宅ローンを米国政府が大量に買っていますが、それが3月末くらいで完了され、更なる銀行の貸し渋りが起こると思われる、2.)$8,000のタックス･クレジットが4月30日で期限切れになり、それがなくなった場合又売買の冷え込みが起こりうる（こちらは多分影響が少ないのでは？）。まあどちらにせよ、出来れば3月末までにローンが組めるようにしておいたほうが、今回の購入に当たっての良状況を把握できるベストでしょう。
 
これらのチャートを見ていると色々な考えが浮かんできますが、それを書いているとブログとして長くなりすぎるので、今回はここで打ち切ります。
 
槇島
 


11:03 AM GMT  |  Read comments(0)

December 22

不動産データー年度比較
以前のブログで使ったカルフォルニア州の売買データの2008年版を下に載せます。
 
カルフォルニア住宅中央値は2007年夏に高値を付けた後、2008年では大幅に落ち込んでいます。まさに絶壁から飛び降りる勢いで下がっています。ただ、販売件数を見ると2007年に落ち込みましたが、2008年には既に上がり始めているのが見れます。2008年の値段は基本的には2003年レベルの値段なので、大体2003年~2007年に住宅を買った人はアップサイド･ダウン(Up Side Down)状況で、買ったときより今のが値段が下がっている事になります。因みにアンダー･ザ･ワーター(Under The Water)の物件も沢山有り、これは「水面下」と言う意味で銀行から借りている額のが現在の値段より高いと言う意味で、これらの家を売る場合は銀行にお金を払って家を売る形になります。このUnder The Water物件が沢山有るので、既存の住宅保有者が家を買い換えるステップ･アップが行われていず、中高価格帯の物件が動いていない大きな理由の一つに成ります。
 
これらのデータは私が開催している「初めての住宅購入者セミナー」で使っている資料から抜粋して載せています。ブログで使うデータは訳があって数ヶ月遅らせていますが、私のセミナーに来ればリアルタイムのデーターが見れます。
 
ついでにロサンゼルス郡の住宅中央価格の最近のデーターも下に載せます。

今年の1月~５月に底を這った後、住宅価格は着々と上りつつあります。下がった時のような急騰は期待できませんが、今のところ2003年レベルの上昇が見れるので、当面は値上がりを予想できるのではないかと思います。



9:16 AM GMT  |  Read comments(0)

米国住宅売買7.4%上昇
全米不動産協会が本日発表した報告だと、全米住宅売買件数が先月比7.4%上昇したと言うことです。11月の季節変動を考慮した年間販売数の654万件で、10月の609万件を7.4%上回っています。11月の件数は3年ぶりの高値です。これにより在庫が物件が少なくなり、6.5か月分と結構正常な数字になりました。以前のブログで9月位から住宅売買が活発になり始めているとコメントしましたが、エスクロー・クローズの2ヵ月後に数字としてやっとこの活発化が現れたかなと思います。
 
11月の売買件数高騰はタックス･クレジット期限切れの為とのメディアは報告していますが、11月、12月に成っても活発さが収まっていないので、タックス･クレジットの期限中に買えなかった人たちが、期限延長を見越して物件を追い続けたのかなと感じます。勿論11月、12月は冬場で通常不動産売買が少ない季節ですが、在庫物件が少なくなっている中、少ない物件を激しい競争の中買いあさっていると言う感じがあります。
 


8:44 AM GMT  |  Read comments(0)

December 20

LAUSD
よく良い学校区の事を聞かれますが、私の答えは基本的に「Los Angeles Unified School District (LAUSD)学校区は避けた方が良い」です。LAUSDでも良い学校はありますが、市で独自に運営している学校区のほうのが優良の場合が多いからです。本日のLATimes新聞の記事に「LAUSDは誰でも正教員になれる」と言う記事があり（ここをクリック）、LAUSDが何故好くないかの一面が見れると思います。LAUSDの本当の問題は多分余りにも巨大な学校区であり、均一の教育が難しいところにあると思います。例えば、富裕層が住んでいるPacific Palisades、Brentwood, Bel-AirもLAUSDですし、貧困層が住んでいるSouth Los Angeles, South East Los Angeles, Watts, 等も全てLAUSDです。勿論WestwoodとかBel-Air地域にはLAUSDでも好い学校はありますが、これらの地域に住むのは結構割高になります。
 
因みにCity of Los Angelesと言うとダウンタウン近辺だけを思い浮かべる人が居ますが、基本的にLAXより北、Granada Hills/Sylmarより南、Woodland Hills/Pacific Palisadesより東、Highland Park/Boyle Heightsより西は殆ど全部City of Los Angelesと言うことを知っていましたか？南には110FWY沿いの帯状の地帯もLos Angelesですし、San PedroもWilmingtonもCity of Los Angeles の一部でこれらは全て厳密に言うと「市」では無く、単なる地域名です。勿論その中にはSanta Monica、Culver City,　Beverly Hills等独自の市でCity of Los Angelesではないところも有ります。City of Los Angelesがどういう地域で構成されているかはここをクリックすれば地図が見れます。
 
 
 


10:13 AM GMT  |  Read comments(0)

米国住宅価格0.2%上昇
IHS Global Insight の調査によると、米国全体の住宅価格は2009年第三四半期に、2年ぶりに上昇しました、最後の上昇は2007年第二四半期でした。前期にに比べ0.2%の上昇、前年に比べ0.9%の上昇です。今後値段が上がり続けるとは明言できませんが、少なくとも今回の大不況の原因の住宅問題は底打ちし、安定化に向かっていると言えるでしょう。カルフォルニアの住宅価格は2.1%上昇し、価格上昇では全米一位でした。
 


9:28 AM GMT  |  Read comments(0)

December 18

米国景気回復の兆し？
米国の不況は住宅マーケットに大きい影響を与えています。今回の不況はどちらかと言うと住宅バブルが引き起こしたので、「鶏が先か卵が先か」と言うところが有ります。米国のGDPは2009年第3四半期で、2008年第2四半期以来初めて前期比で3.3%上昇していて、やっと不況脱出の兆しが見えてきました。「政府が沢山税金をつぎ込んで景気を活性化しているので、GDP上昇は人工的だ」と言う方が居るかもしれませんが、どちらにせよ景気活性化により、失業率が減り、消費が増えないと景気は向上しません。ガスストーブを付けるのも点火が必要なので、ある意味政府の活性化は単なる景気の点火と考えるのが普通なのでは？今後、政府の介入がなくなったときに景気の回復が続くかが大きい分岐点になるでしょう。
 
カルフォルニアの不動産マーケットですが、2009年1月から5月まで中央値が$300,000位で底を這い続けた後、6月から少しずつ上昇してきて9月には$350,000と、何と5月比で16%上がっています。底買いを狙っていた人、上手く1月から5月の底値で物件を買えましたか？不動産を売買している中、6月くらいから低価格帯の物件が活発化してきて、9月では更に加速し、現在在庫物件品薄な状況になっています。在庫物件が少なくなると、数少ない物件を購入しようと価格戦争になります。11月位からは値段が結構上がり始めている感じがするので、ここ数ヶ月の住宅中央値統計は更に上昇方向に向かっているのが感じられます。
 
今朝発表されたカルフォルニアの11月の失業率は先月比で12.3%に減少しています。因みに10月は12.5%なので、イメージ的にはピークに達し、これから更に下がっていく方向になるのでは？ただし、失職は加速的に増えますが、増職は徐々に増えるので、今回の不況で失われた職が回復するまで相当な時間がかかるでしょう。もう一つの良報は、住宅ローンの滞納・差し押さえのペースが下がっていることです。2009年7月にピークは108,104件の差し押さえ･滞納の手続きがありましたが、11月には73,995件と四ヶ月連続で件数が減っています。差し押さえ減少には「政府介入」等の色々理由がありますが、景気回復、失業率低下、差し押さえ件数低下の三つの要因が作用しているので、今後住宅価格は上昇方向に向かうと考えられるでしょう。
 
さて、良い情報が続きましたが、まだまだ不動産マーケットは正常な状態に戻っていません。銀行が金を貸すことを相変わらず渋っていますし、中高価格帯の物件の売買がまだ停滞している。これらが正常化しないとまだまだ不安な状況にあります。更には商用不動産の問題が大きくなって来ています。これは小売店とか、モールとか、倉庫とか、工場などの物件を指しています。商用物件はまだ底打ちをしていず2010年中に底を打ち、2010年年末くらいには若干良くなるという見通しです。人によっては「二重底不況」を懸念している方が居ますが、又状況が悪くなれば政府介入が入るので二重底不況は多分無いでしょう。
 
初めての住宅購入者の$8,000タックスクレジットは2010年4月30日まで延長されましたが、今後状況が更に悪化しないと更なる延長は期待できないでしょう。住宅価格は上がり始めていますがまだまだ2年前に比べて安値です。金利も30年固定金利ローンで4.85%位と5%以下の空前の低金利状態が続いています。2009年5月と比べて条件は多少悪いですがまだまだ買い時といえるでしょう。一つ問題なのは国行が住宅ローンの買取を2010年3月くらいで中止する見込みなので、そのころには住宅ローンが更に得にくくなったり、金利が上がる可能性があります。それを考えた場合買うのはやはり今でしょう。
 
 
 


9:44 AM GMT  |  Read comments(0)

November 05

初めての住宅購入者クレジット延長及び住宅購入者クレジット拡張される
米国国会下院が上院に続いてたった今「初めての住宅購入者タックスクレジット」を延長する法案を可決しました。後はオバマ大統領のサインがもらえれば法案となります。
 
基本的には2010年4月30日まで延長され、4月30日時点で購入契約が締結されていれば売買完了まで更に60日間の猶予が与えられます。タックス・クレジットは購入価格の10%で、で上限$8,000です。住宅価格が高い南カルフォルニアの場合は基本的に$8,000もらえると考えてもらって良いでしょう。収入制限は個人納税している場合は年間収入$125,000（今までは$150,000）まで上げられて、夫婦で納税している場合は$225,000まで（以前は$150,000）上げられ、それ以上の収入の場合はクレジットが収入によって減額されます。
 
今回法案が拡張されているの既存の住宅保有者も現在の住宅を保有していてそこに五年間住んでいれば上限$6,500までのタックス・クレジットが貰えます。収入制限などは上と同じです。
 
ただし、どちらのクレジットも住宅値段最高$800,000までに限られているので、$1,000,000の住宅を買った場合はタックス・クレジットは出ないはずです。
 
速報までに。
 


2:57 PM GMT  |  Read comments(0)

October 05

IRS YouTube　「初めての住宅購入者タックスクレジット」
IRS が「初めての住宅購入者タックスクレジット」のビデオをYouTubeに掲載しました。
 
  
 
上にYouTubeの画面が現れない場合は、ここをクリックしてください。 
 
2006年9月16日掲載ですが、クレジットが切れるのは11月30日だから、なんか遅い感じがしますが…。
 
 


12:11 PM GMT  |  Read comments(0)

October 01

2008年度住宅ローン却下率=32％
本日Federal Reserveより発表がありましたが、2008年中に申請されたローンの32％が却下されたそうです。2007年は29％だったので若干の上昇が見られました。2006年までは猫でも杓子でもローンが下りたのに対して大きい変化です。データーは有りませんがサブプライム･ローン真っ最中の2003～2006年くらいは却下率は多分0％に限りなく近かったでしょう。
 
さて、何故この高い却下率が問題かと言うと家の売り手が「ローンが承認されそうな人を選ぶ」からです。三人に一人の割合で「ローンが承認されなかったのでこの家は買えません」と売買をキャンセルする人が出てきます。ローンが承認されるのはエスクロー･プロセスの最後の方なので、オファーに合意してから大体20日から50日位後に「売買不成立」となり、売り手は家が売れなかったため自分が持っているローンの月々の支払いを続けないといけないのと、売り手が別の家を購入して引っ越そうとしている場合、購入しようとしている物件の頭金を捻出できなくなり、問題になるからです。ショート･セールやREOの場合でも銀行としては「オファーを受け入れるからには出来るだけ早く家を売り払いたい」ので、売買不成立後に再度売買再開は出来るだけ避けたいからです。
 
最近は地域により物件の値段が既に上昇してきています。以前ブログした査定（Appraisal）の問題がこのローン却下に更に売買不成立率を上げることになります。ローンは下りたけど、購入価格＄400,000に対してローンの査定が＄350,000としか評価されなかったので、＄50,000足りずに売買不成立になる場合があります。
 
こういう場合強いのは「全額現金」のオファーです。これだとローンが却下される可能性は無いし、ローンの査定の問題も無い。例えば＄400,000の家に頭金20％の＄420,000のオファーと全額現金の＄380,000のオファーが入ったとします。売り手が売り急いでいる場合、全額現金の＄380,000のオファーが受け入れられる可能性のが高いでしょう。例えそれが＄40,000低いオファーであったとしても。＄420,000のオファーでも、ローン査定後＄380,000の評価しか出なかった場合、結局＄385,000位で再ネゴを受け入れるか、振り出しに戻るかの選択となります。
 
さて、ローン却下、若しくは査定問題で売買が不成立になった場合、買い手にもコストが掛かります。場合によりますがPhysical Inspection, Termite Inspection, Appraisal Fee, Escrow Cancellation Cost等を買い手が負担しなければいけないので、大体総額＄1,000位の損失が発生します。リスクは完全になくすことは出来ませんが、ローンのプリアプルーバルをレンダーから頂いていれば、嘘をついていない限りローンが却下される可能性は低いでしょう。後は買い側の不動産エージェントがいかにその物件のローン査定額に近い査定をオファーを書く時に出来るかです。
 
「リストを見て物件を探し、見学する物件のドアを開けるだけ」と普通見られている不動産エージェントですが、実は舞台裏で結構色々な問題解決をやっています。エージェントのライセンスはある意味誰でも取れますが、不動産全般を分かり、その時点の状況を把握しており、臨機応変に対応できるエージェントを探すのが家の売買の成功に繋がる大きい要因です。
 


11:16 AM GMT  |  Read comments(0)

September 23

トーランス市住宅値段動向
本日のブログはロサンゼルス空港から南に約16キロに位置しているトーランス市に焦点を当ててみます。ロサンゼルス郡に住んでいる日系人の方ならごそんじと思いますが、トーランス市は日本人・日系人が多く、殆ど日本語だけで生活ができる市です。トーランス市の人口14万人の内10.1％が日系人で、白人（52.4％）、ラティノ（12.8％）に続いて三番目に多い人種が日系人です。南に隣接するランチョ・パロス・バーデスの日系人人口も多く、人種で見た場合白人（63.1％）、中国系（8.5％）に次いで日系人が（7.9％）三番目に多いです。トーランス周辺には性質が似ている市が隣接してますが、それらの市の傾向もトーランスを見れば大体分かるでしょう。これらの市はパロスバーデス（RPV/RHE/RH/PVE/PVP）やビーチ・シティーズ（Redondo/Hermosa/Manhattan）です。
 
トーランスをごそんじ無い方に対しての説明は安全で学校区が非常に良い地域で、家族で住むにはとても良い地域です。南と西に隣接している市は若干安全と学校区が良いですが、住宅の値段は高めです。トーランスの住所を持っているが、トーランス市ではない部分もあります。これは市の東側（基本的にWestern Aveの東）で、ここは実はロサンゼルス市の一部で、学校は優秀なトーランス学校区ではなく、ロスアンゼルス学校区になる場所がありますが、今回のブログはトーランス学校区のトーランスに焦点を当てています。トーランスで一件家を考えた場合、大体50万ドルから100万ドルの値段帯です。
 
それではまず過去2年間の値段動向を見て見ましょう。これは一軒家だけでコンドミニアムやタウンハウスは含まれていません：
  
トーランスの住宅中央値に一部データがスパイクしているところがありますが、傾向的に見ると08年12月から09年4月に底を突いたみたいで、09年5月から又値段が上昇し始めているのが見えます。不動産業界では平均値ではなく中央値を使います。中央値とはちょうど真ん中の値段を指しています。もし、ある月に9件の物件が売買された場合、下から5件目と上から5件目の家が中央地になります。
 
なお、中央値の値段の動きは全体的な値の動きだけではなく、売れている物件の構成（ミックス）等も影響するので、今後の不動産値段の動向を考えた場合のひとつのデータ・ポイントとして考えてください。取り合えず、上のチャートを見た場合トーランス市の一軒家物件は底突きし、上がり始めた様子があると考えてください。
 
次には売買済み物件と、契約済み(Under contract)物件を見てみます：
 
通常不動産の売買は夏が活発になりますが、09年の夏の売買数と08年を比べれば明らかに増えているのが見て取れます、07年に対しても上がっています。09年8月に一時落ち込んでいますが、契約済み物件（売買済み物件を約一ヶ月先行している情報）を見れば8月は又跳ね上がっているので、売買済み物件も9月には又跳ね上がる見通しです。
 
次に物件在庫を見ます： 
在庫のピークの07年12月の時点でほぼ９ヵ月分の物件在庫がありましたのでこの時点で物件はぜんぜん動いていなかったのが見て取れます。０９年８月を見ると在庫が1/4の2ヶ月以下に下がっているのが見れます。在庫が下がる理由は色々ありますが、大きく考えると買い手のが売り手より沢山いると考えてよいでしょう。
 
販売中の物件のデータを見ると前年から約半数に下がっているのが見れます：
家が売れるまでの平均的な日数も07年8月のレベルまで下がっています。現在は家を売りに出せばすぐ売れる状態になっています。
さて、これらのデータをすべて考慮した場合、住宅値段は底突きし、上昇傾向になっている条件がそろっていることが分かります-、少なくともトーランス市では。
 
トーランス市のコンドミニアムやタウンハウスの傾向は不透明です。データ数が一軒家より少ないのと、そのデータを見たときに傾向として見れる構成ができていません。これらの物件はまだ値段の横ばいを続けていますが、まだ一軒家見たいな上昇までは至っていないみたいです。
 
よく不動産業界で言われているのは値上がりは一軒家から始まり、次はタウンハウス、最後にコンドが値上がりします。下がるときはコンドが最初で、次にタウンハウス、そして最後に一軒家と言われています。コンドやタウンハウスの値上がりは時間の問題？
 
 


3:10 PM GMT  |  Read comments(0)