James Makishima

March 16

日本円79円台突入
先週末のブログで対ドル日本円の予想は「80円を超えない」と書きましたが、東北関西大震災の影響で＄1/79.98円を付けてしまいました。円が高くなるということは円が買われている（ドルが売られている）ということになりますが、日本企業などが外貨建て資産を円に替える動きを強めるとの見方が広がっています。 震災の影響で現在の日本は食料、一般消費物、ガソリン等が在庫の其処を付いています。得に被災地等は食料、水、ガソリン等が足りない状態が続いています。 http://www.jas-socal.org/ 等での日本義捐金に協力お願いいたします。 槇島

11:47 AM GMT  |  Read comments(0)

March 12

2011年3月時点でのロサンゼルス不動産情況
昨日、東北・関東で発生した大地震・津波で被災された皆様にお見舞い申し上げると共に、皆様のご家族、ご友人のご無事を心よりお祈りいたします。 久しぶりのブログの更新です。最近は余り不動産のマーケットに変化がなく、特に書く事がないのでブログしていませんでしたが、結構細かい事が貯まって来たので一気に書きたく思います。 先ず、ロサンゼルス郡の不動産マーケットの値段の変化を見た場合、先にも書きましたが2007年5月～8月にかけてピークになり（＄550,000）、2009年1月～5月に底値を付け、其処から連邦政府の＄10,000の初めての物件購入者タックス・クレジット政策で値段が一時急激に上がりましたが、タックス・クレジットが切れた後は基本的に物件値段は横ばい状態です。2009年2月に底値の＄298,000を付けたあと、現在は＄340,000台で微妙に上下しているのが現在のロサンゼルス郡の不動産マーケットです。 下のチャートはロサンゼルス郡一軒家中央値移行のチャートです。 これから不動産値段はどうなるかですが、昨日JBA（南加日系企業組合）主催のUnion Bank・東京銀行三菱UFJのEconomic Forecastの講演に参加してきましたが、Economistから見た今後は、懸念されていた「二重底」の心配はもうなく、今後値段上昇に向かうであろうとの見解でした。ただし、値段上昇と言っても今までの急激な上昇ではなく穏やかな上昇になるだろうとの見解でした。「2007年のピーク時に値段は戻るか？」の質問に対しては2015年から2020年には2007年台の値段に戻るだろうと言うのが現在Economist達の合意している意見とのことです。 GDPも不況脱出宣言依頼順調に伸びていますが、問題点は「失職」との事です。今回の不況で沢山の人たちが解雇されましたが、彼らが再就職をしても以前に比べて収入が低い仕事にしか有り付けないだろう」との予測で、必ずしも先行きがバラ色と言うわけでは有りません。 連邦政府は赤字運営が出来るが、州政府とローカル政府は赤字運営を許されていず、今回の不況でProperty Tax、Business Tax、やIncome Tax等のローカル政府の収入源も縮小されていて、それがローカル政府職員の雇用などにも影響してくるので、国としては不況を脱出した見たいたが、カルフォルニア等で当たりを見回すと「本当に不況を脱出しているのか？」と不思議に思う感じは続くとの事です。失業率を見た場合カルフォルニアの失業率はまだ12.5%位で、50州の内二番目に悪い数字です。米国全体で見た場合は失業率は最悪9.5％から現在の8.8％位まで下がっていて、不況後初めて失業率の低下を見たことになります。 と言う事で先ず第一点は「ロサンゼルス郡の物件値段は底値を付け、これ以上下がる懸念要因は無い」と言うのが一つのポイントです。値段はまだ横ばい状態なので、まだまだ比較的安くで物件を買えるので未だ物件購入は「お買い得」と言えるでしょう。 二点目は円高です。これも2007年の＄1/124円台に比べると、現在の81円台は日本円が35％強くなった事になります。Economic Forecast の講演では「円が80円を切る要因は無く今後徐々に円安になって行くだろうとの見解でした」。何故円がここまで強くなったかは、基本的に世界中の国の景気が悪く、ある意味今回の不動産バブルに参加しなかった（日本は独自の不動産バブルで懲りたせいか、今回の不動産バブルの影響は少なく済んだ）ので「安全国」と見なされ、ここまで円が強くなったとの見解でした。円が34％強くなっていると言う事は今はドルが買い時です。不動産を購入する場合は物件値段が更に34％下がったと同じ効果を生んでいます。日本は円高で輸出に寄っての利益が減っていますが、円高だからこそ現在海外に投資する事が賢いビジネスとも言っていました。 と言う事で第二点は「円高は現在ほぼピーク、円を持っている場合は今米国で物を買うのはグッドタイミングである」。 不動産の話をする場合はローンの話が付き物ですが、ローンは30年固定金利で現在金利4.875％で出されています。数ヶ月前の4.5％位に比べては若干金利が高くなっていますが、まだまだ金利は安いです。前のブログにローンを得るのは難しいと書きましたが、最近はクレジット・スコアが良い人で、頭金20％あれば結構簡単にローンが降りるようになっているみたいに感じます。以前は物件のAppraisalが低く出てローンが通らず苦労しましたが、最近は値段が横ばいの為、Appraisalも結構問題なく出ています。と言うか不動産屋が皆現在のマーケットに成れて来たと言うのも大きく影響していると思います。 さて、ローンに付いては今後懸念される要因が幾つかあります。先ず、今回の不動産問題でFannie MaeとFreddie Macの行方が分からなくなっている事。銀行等が各ローンはFreddie/Fannieの保証が付き、二次マーケットで投資商品として転売されていますが、Freddie/Fannieが無くなった場合、二次マーケットが無くなるので今後ローンを貰うのが非常に難しくなります。更には現在Wells Fargo Bank等が連邦政府に「今後のローンは頭金最低30％を連邦基準にして欲しい」と訴えています。何故30％かと言うと、20％では今回みたいな不況が起こった時に20％位の物件価値は吹き飛んでしまい、銀行が損をするからです。 と言う事で第三点は「今後ローンは下り難くなる可能性が高い」です。ローンを取るのなら今のうちです。 現在のマイナス要因としてはまだまだShort SaleとREO（差し押さえ済み物件）が多いと言う事です。まあREOは問題ないとして、Short Saleがまだまだ問題です。これによってまだまだ不動産マーケットに歪みが出ていると言えるでしょう。 槇島   無料「初めての住宅購入者セミナー」   http://JamesMakishima.com   http://twitter.com/JamesMakishima    

5:45 PM GMT  |  Read comments(0)

June 23

Home Sales Trend
今朝発表があった2010年5月の米国全体の新築物件売買数は先月費‐33％と大きく減少しました。これは4月30日に切れたFederal First Time Home Buyer Tax Credit（FFTHBC‐最高$8,000）の影響が大きいと言う見方が多いです。新築物件は契約が締結された時点で集計されています。と言う事は5月中にエスクローに入った物件を数えています。   昨日発表があった既存物件（中古物件）販売数も、2010年5月の米国全体で‐2.2%と若干冷え込んでいます。こちらはエスクロー･クローズ（売買完了）を数えているので、FFTHBCはまだ有効です。FFTHBCは6月30日までに売買完了をしなければいけないので、6月中は売買完了が高騰している筈です。   さて、不動産は地域性の影響が大きいです。私が基点としているロサンゼルス･オレンジ郡を見ると1.)新築物件を立てる空き地が殆どないので、新築物件の件数は少ないのと2.)カルフォルニア州First Time Home Buyer Tax Credit（CFHBTC‐最高$10,000）がまだ有効であると言う所で米国全体と大きく違っています。   Los Angeles CountyとOrange Countyの一軒家、タウンハウス、コンドミニアムの売買件するを見ると、2010年4月は5,511件に対し、5月は6,081件と10％増。2010年は昨年と一昨年と比べても高いレベルになっているので、売買件数は確実に伸びています。     しかし4月の7,942件の契約件数（エスクロー入り）に対し5月は6,974件と14％減ですが、それでも2008年5月まで遡って見た場合、まだ3番目に高い件数です。2010年4月に売買が完了した人たちは$8,000のFFTBTCを貰えましたが、5月と多分6月中に売買を完了できる人たちは$8,000のFederalと$10,000のCaliforniaの総額$18,000をもらえるラッキーな人たちも多いでしょう。     売買件数はTax Creditの恩恵を受けられる可能性がある2010年6月を通して高騰しているでしょう。これらのタックスクレジットは通常3月から10月に掛けて一番物件売買が多い時期に向けて「火付け役」の役割で出されています。つまり大体3月の売買レベルが10月まで続くので、3～5月に不動産売買が活発でないと、その夏は活発の売買とならず、景気回復の要因とはなりません。どちらにせよタックスクレジットが切れる2010年7月の売買件数が今後の不動産動向を見るのに良い指標になるでしょう。    さて、売買件数はどうでも良いけど値段は？と言うのが次の質問と思います。2009年6月に＄375,000だった中央値はほぼ横這いですが、徐々に上がっていて2010年5月には＄390,000に達しました。どうやら2009年1月から4月で底値をつき、今後景気回復と共に値段は徐々に上がっていく方向にある傾向が伺えます。     次に思いつく質問は「今、買うべきか？」ですが、現在金利が過去最低レベルで揺れ動いています。最近の私の顧客たちは金利4.875％（Bank of America Conforming）や5.125％（Wells Fargo-Jumbo Comforming）と言う驚異的に低い金利レベルでローンを組んでいます。値段が上がり始めて今後はもっと値段が上がる気配があるのと、金利がこれ以上下がらないことを考えると、やはり「買い時である」と言う決断にしかたどり着かないでしょう。＄417,000以下の30年固定金利Comforming Loanの平均金利は最近は4.72％と言う驚異的な低さになっています。   … 続きを読む →

10:28 AM GMT  |  Read comments(0)

June 08

サウスベイの安全性
前回のブログではロサンゼルス郡とオレンジ郡の人口100,000以上の市に付いて書きましたが、今回はロサンゼルス郡南西に位置するサウスベイ地域の安全性に付いて書きます。下のテーブルで参照できますが、Rolling Hillsがダントツで犯罪が少ないです。と言ってもRolling Hillsは市全体がセキュリティー･ゲートで囲われている超高級住宅地なので「低くて当たり前」の感じがしますが…。     その次に犯罪が少ないのはPalos Verdes Estatesで、ここはパロスバーデス半島でも南側の海側の地域で、半島で二番目に値段が高く、アクセスも悪いので外部の人間が殆ど行かず、更に街灯が無いので夜は真っ暗でStreet Signも蛍光処理がされていないので、昼間良く行く私でも夜は良く迷子になります…。その次はRancho Palos VerdesとRolling Hills Estatesとサウスベイトップ4は全て「パロスバーデス」と呼ばれている地域です。   次に前回のブログに出たTorranceがランキングされていて、Manhattan Beach、Redondo Beach、Lomitaと続いています。これまでの地域の特筆する所は殺人が年間0~1件しかない事です。そこから先は少し危険度が高いハーバーエリアや日本人が基本的に少ないエリアになります。一寸意外なのはEl Segundoで、イメージ的にはもっと安全と思いますが、LAX空港と隣接しているのと商業地が多く外部からの人の立ち入りが多い為か「窃盗」件数が多く、低くランキングされています。Hermosa Beachも意外と低く、「傷害と窃盗」が多いですが、Hermosa Beachはサウスベィでも若者が多い「パーティー･ビーチの町」で、Pier Blvd近辺の繁華街･飲み屋とビーチ沿い遊歩道で若者であふれているThe Strand がある為に軽犯罪が多発していると思われます。基本的には「酔っ払いのイザコザ」かな？     槇島   無料「初めての住宅購入者セミナー」   http://JamesMakishima.com   http://twitter.com/JamesMakishima    

11:09 AM GMT  |  Read comments(0)

June 01

各地域の安全性
不動産エージェントをやっていて多分一番頻繁に聞かれるのは各地域の安全性と子供が通う学校区です。本日のブログは安全性に付いてです。   何を持って安全とするか？安全性を語るのは結構難しい所があります。ある地域に犯罪が年間一件しかなくとも、犯罪に合った人かその近所の人にとっては不安要素でしょう。近場で何処が一番安全なのと聞かれると、パッと言えるのがIrvine、Palos Verdes、で続いてManhattan/Hermosa/Redondo Beach、Torrance市内でしょう。   「一番危ない所は」と言う問いに対してはCompton、South Central LA、Wattsでしょう。ココで物件を探す場合は「他のエージェントに聞いてください」と私は自分の命が惜しいし、自分が余り安全性が良くないと知っていた物件で、もしお客様に何かあったりしたら嫌だからです。   さて、問題は「安全な地域には高すぎて入れないし、危ない所は嫌、他に安全な地域は？」の回答が微妙になってきます。何を持って安全・危険の線を引くかです。   一つの物差しはFBIが集計している全国犯罪統計です。これには米国で人口が100,000以上の市全てから（272市）犯罪統計を集計して載せています。サウスベイだと大きい市はTorrance（16位）だけで、近場だとInglewood（97位）とLong Beach（83位）が乗っています。ということはGardena、Lomita、Rancho Palos Verdes等の小さな市は乗っていません。   米国全体で272市が乗っていますが、丁度真ん中の135位までを安全とするかが次の問題です。私が大学に行っていたBerkeleyは242位ですが、キャンパスの外に居ても危ないと感じた事はありませんでした。逆に隣に位置している230位のOakland等は危ないと感じていたので、よほどのことが無ければ行きませんでした。さて、この二つの市を見た場合Violent Crimeと呼ばれている基本的には「対人」の犯罪対Property Crimeと呼ばれる「対物」の犯罪を見なければいけません。「全ての犯罪」でランキングをしていますが、対物の犯罪のが対人の犯罪より圧倒的に多いので（10倍以上）、対物の犯罪が順位付けに大きく影響します。Berkeleyは対人は152位、Oaklandは267位で、Berkeleyの対人犯罪は全米平均より若干多いですが、Oaklandは267位でViolent Crimeは全米のトップ５の悪さです。ただ、Oaklandの丘の上には高級住宅地があり、そこにいる場合は全然危ないと感じず、Oaklandの平らな部分に居る時だけ危険を感じます。   下のテープルのグリーンの奴がロサンゼルス･オレンジ郡の人口100,000人以上の地域になります。これを見るとダントツでIrvineが対人、対物とも安全度はNo.1,続いてThousand Oaks、City of Orange、Torrance、Garden Grove、Huntington Beach、Anaheim、Burbank、Pasadena、Fullerton、Costa Mesaが結構安全性が高い地域と言えると思います。途中Santa Ana、Norwalk、Los Angeles、Long Beach等を抜いていますが、それは対人の犯罪が多い為安全性が低いと判断しているからです。ただ、Los Angelesと言えども広い地域で、厳密に言うとBel Aire、WestwoodやBrentwoodをLos Angeles Cityの中に入れられてしまうので、Los Angelesだったら何処でも悪いと言う意味では有りません。       … 続きを読む →

11:40 AM GMT  |  Read comments(0)

California Home Buyer Tax Credit
前回のブログでカリフォルニア不動産協会が10日から20日でカルフォルニア州のタックスクレジットが切れるとブログしました、25日立った2010年5月25日現在で約38％しか削減されていません。ということは多分2010年6月いっぱいまでに物件を購入すればこのクレジットの恩恵を受けられるそうです。何故このような情況になっているかですが、Franchise Tax Boardは全申込者を57％に削減し計算しているからです。   申請したら税金の納めている額に係わらず＄8,000帰ってくるFederal Programと違い、カルフォルニア州のは「支払っている額から還元される」と成っています。つまりクレジットは3年間に渡り最高年間＄3,333ですが、Franchise Tax Boardに年間最低＄3,333を収めていなければ＄3,333は戻ってきません。Franchise Tax Boardに年間＄1,000しか税金を納めていない人は最高年間＄1,000しか還元されません。更には色々な条件があり、初めての購入者プログラムに申請しても、条件不合格で＄1も還元されない人も居て、基本的に先着10,000名がクレジットの恩恵を受けられますが、57％に削減されている為最高先着17,543名までが恩恵を受けられそうです。   ただ、このプログラムがどう終結されるか分からないので最終的に誰が該当するかが分からない状態です。後、申請はファックスだけで、ファックスが受け入れられた順番で先着順を決めるとの事です。さて、問題はファックスが中々繋がらないと言う事で、申請フォームが中々送れないとの事です。私も1-916-855-5577のファックス番号をトライしましたが、最初の3回は番号に掛けてもウンともスンとも言わず、4回目で「お話中」のファースト･ビジー、5回目でファックストーンを得られました。トライしたのは火曜日の朝なので、まあ5回目で繋がったので、多少はつながりにくいかもしれませんが、繋がるのは不可能ではないみたいです。   受付件数は毎週木曜日ウェブサイトに掲載されていて、その週の火曜日までの統計がココで見れます。   下が件数受付の現状です。5月25日現在で7,330件。予想額が＄38,357,000でこの額が＄100,000,000達した時点で有効切れとなります。   Applications for First-Time Buyer Credit received as of 05/25/10 As of Estimated Total First-Time Buyer Applications Received 57% of Estimated Requested Credit 05/04/10 … 続きを読む →

10:56 AM GMT  |  Read comments(0)

April 27

California Home Buyer Tax Credit
最新のカルフォルニア州不動産協会に予測によると、州の$10,000のタックス･クレジットは5月10日から20日の間に定員切れになるとの事です。と言う事はこのクレジットは受けられるのは連邦の4月30日までに売買契約成立し6月30日までにクローズ出来る人に限られるので、その人たちがラッキーで$18,000のタックスクレジットを受けられ、多分景気向上には繋がらない単なる州の$100,000,000の無駄使いとなりそうです。   当初、契約を遂行すれば予約が出来、整理券みたいなのが貰えると言われていましたが、それは新築物件にしか該当しないみたいで、中古物件には適用しないみたいです。     槇島   無料「初めての住宅購入者セミナー」   http://JamesMakishima.com   http://twitter.com/JamesMakishima

1:29 PM GMT  |  Read comments(0)

April 19

California Home Buyer Tax Credit
前回のブログにカルフォルニア州のタックス･クレジット$10,000の付いて書きましたが、先着10,000名までに適用され、数か月で10,000名が埋まってしまうだろうと書きました。これは前回のカルフォルニア州のタックス･クレジット（新築物件のみ適用）に経緯を元に予測しましたが、カルフォルニア州不動産連盟の予測によると今回は20~30日で定員切れになると予想されています。更には4月に売買完了後予定されている物件が$10,000のクレジットを得る為にエスクローを5月1日以後まで送らされた場合、10日位で定員切れに成るだろうと予測されています。   まだ、フォームや細かい説明が出ていませんが、どうやらオファーが受け付けられた時点で「予約フォーム」と言うのをカルフォルニア州に提出でき、それにより先着順が決まるみたいです、なんか整理券みたいですね。どちらにせよ、2010年5月1日以後に売買を完了するつもりなら出来るだけ早いうちにカルフォルニア新法を調べ、$10,000のクレジットを受けられるようにする事がお勧めです。   槇島   無料「初めての住宅購入者セミナー」   http://JamesMakishima.com   http://twitter.com/JamesMakishima

11:54 AM GMT  |  Read comments(0)

April 02

First Time Home Buyer Tax Credit Update–$18,000!!
2010年4月30日までに物件売買の契約を締結でき、2010年6月30日までに売買を完了できれば（エスクローをクローズする）現在連邦政府から最高$8,000の初めての住宅購入者タックス･クレジットが与えられます。ただ、4月30日までにもう一月も無く、もうじきタックス･クレジットが切れます。連邦のタックス･クレジットは一括で$8,000戻ってきます。   今週、カルフォルニア州でも独自の初めての住宅購入者クレジットが法案として承認されました。こちらは2010年5月1日から2010年12月31日までにエスクローをクローズした物件に、売買価格の5%か$10,000のどちらか低い方がタックスクレジットとして戻ってきます。2010年12月31日までに物件売買契約が締結できていれば、エスクロー･クローズを2011年8月1日までに完了できればこのクレジットが適用されます。カルフォルニアのクレジットは三年越しに帰ってきます。つまり毎年$3,333が三年間帰ってきます。   前回（2009年）のカルフォルニアの$10,000のタックス･クレジットは新築物件だけに適用し、先着10,000名とかで数ヶ月で締め切りになりました。今回は新築物件には限らず、締め切りは$100,000,000の額が支払われるまでクレジットは有効です（基本的に先着10,000名）。今回もう一つ違うのは、新築物件を購入すればNew Home Buyer Tax Creditというのが適用され、First Time Home Buyerでなくともタックス･クレジットの恩恵を受ける事が出来ます。   さて、お気づきでしょうか？2010年4月30日かそれ以前に物件売買契約が締結でき、2010年6月30日までに売買を完了でき、初めての住宅購入者ならば連邦から$8,000とカルフォルニアから$10,000の合計$18,000のタックス･クレジットが貰えます!!   槇島   無料「初めての住宅購入者セミナー」   http://JamesMakishima.com   http://twitter.com/JamesMakishima

2:43 PM GMT  |  Read comments(0)

March 22

米国のトップ100公立高校
前回に続き、今回も学校のブログです。前回はNewsWeekのランキングでしたが、今回はUSNews＆World Reportのランキングです。ここをクリックすれば記事が見れます。   さて、こちらのランキングは前回のランキングとは評価基準が違っているので、随分結果が違います。近場で言うとCerritosのWhitney High Schoolが3位、CypressのOxford Academyが4位。CarsonのCalifornia Academy of Math and Scienceが22位、InglewoodのAnimo Leadership Charter High Schoolが23位、LennoxのLennox Mathematics, Science and Technology Academyが25位に入っています。   San DiegoのPreuss School UCSDは32位。この学校はNews Weekの記事では10位で、Californiaで一番の学校でしたね。San DiegoのSchool of International Studies San Diego High Schoolが44位、HawthorneのHawthorne Math and Science Academyが54位で、以上がSouthern Californiaの学校でTop … 続きを読む →

3:11 PM GMT  |  Read comments(0)